房屋定價的影響因素

　　再給房屋定價售賣之前，懿皇地產建議大家不妨先了解一下哪些因素會影響定價的高低，以便能較為準確的對房屋定價。

　　一、宏觀因素

　　1、國家政策

　　國家在房地產方面每次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購、貸款、限戶等。

　　2、國家經濟狀況

　　房價走勢和國家的經濟形式密切相關：經濟向好，房價上揚;經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。

　　3、市場供需關系

　　地區常住人口逐年上漲，增長的人口基數為地區房產交易市場提供了源源不斷的購買人群。

　　二、微觀因素

　　可以把微觀因素分為三個方面，即外部環境、小區情況、房屋情況和周期&付款方式。

　　1、外部環境

　　1)地理位置

　　中心房價高于郊區，商圈中心高于周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

　　2)規劃中市政建設的熱點片區

　　市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次。

　　3)軌道交通和公交網絡非常發達的區域

　　一般在同個區域，離地鐵越近的房子房價越高。

　　4)教育資源

　　房價和對口小學的質量也有這一定聯系。

　　2、小區情況

　　1)周邊配套

　　周邊生活配套設施是否齊全，比如商場、超市、菜市場、飯館、藥店等附近商家是否能較大滿足業主的日常生活需要。

　　2)小區品質

　　小區是否是品牌開發商，物業管理水平以及綠化環境如何。

　　3、房屋情況

　　1)樓層

　　一般來講，中間樓層要比兩邊樓層平均價格要高些，綜合來看其視野采光和生活便利程度帶來的舒適感較高。低層有采光差、噪音高等問題，高層生活的便利程度不高。

　　2)戶型

　　房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、采光、動靜分區、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。同一小區優勢戶型，售價會相對更高。

　　3)面積

　　戶型大小適中的房屋容易獲得購房者的青睞，自然定價會高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個更為合理的價格尤其重要。

　　4)裝修

　　精裝修的房子賣相好，對于需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶。但是價格略高，購房者要再三考慮。

　　5)稅費

　　稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高;相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。

　　4、賣房周期&付款方式

　　1)賣房周期：如果預計的賣房周期較長，則可根據市場情況將房價定的略高于市場價格，等待以理想的價格出手。如果希望短期內盡快將房子賣出去，就需要與市場價格持平或者略低于市場價格。

　　2)付款方式：目前市場上的買方都會以貸款的方式進行支付，如果希望找到可以全款付款的買家，則價格要略低于市場價格以吸引買方全款支付。如果可以接受較長周期的組合貸款，價格則相應可以定高一點，因為組合貸款的付款周期較長，但對買家來說比商業貸款要更劃算一些，所以可能會愿意多支付一點房款。

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